La DIAN recordó que cuando los conjuntos residenciales explotan económicamente sus zonas comunes mediante el alquiler de espacios como parqueaderos, salones comunales, gimnasios, piscinas o terrazas BBQ, están prestando un servicio gravado con IVA, independientemente de si el usuario es propietario, residente o visitante.
Es importante aclarar que:
-
El IVA no se genera cuando los gastos de mantenimiento de estas zonas comunes están cubiertos a través de la cuota de administración.
-
El cobro del impuesto aplica únicamente cuando existe un alquiler o cesión económica de uso.
-
En estos casos, el conjunto debe expedir la factura electrónica y cumplir con las obligaciones de declarar y pagar el IVA.
Aunque las propiedades horizontales de uso residencial no son contribuyentes del impuesto sobre la renta, sí deben cumplir con lo estipulado en el Estatuto Tributario (art. 482) respecto al IVA en la prestación de servicios. Este criterio ha sido ratificado por el Consejo de Estado desde 2006 y confirmado en la sentencia 16866 de 2014.
En 2024, la DIAN realizó procesos de verificación con agremiaciones y administradores de copropiedades, logrando la reclasificación de 1.200 conjuntos residenciales que estaban obligados a declarar IVA y no lo hacían. Actualmente, más de 90 copropiedades están en proceso de reclasificación de oficio por la misma situación.
En conclusión, cada conjunto residencial debe evaluar si el uso de sus zonas comunes es un servicio con cobro adicional o si se incluye dentro de la cuota de administración. En el primer caso, está obligado a cobrar IVA y facturar electrónicamente.
